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성남시 중원구 중앙동, 삼남 새아파트(현대 힐 스테이트 1차)에 입주한 조합원 및 삼창 새아파트(현대 힐 스테이트 2차)에 입주할 조합원들은 추가부담금 '폭탄'에 죽을 지경을 맞았다.
새 아파트 1채 받는데 자신들이 갖고 있던 토지와 집값을 다 계산하고도 평균 1억2천여만원을 추가부담금으로 내야 될 상황에 직면했다. 삼남 조합원 181명, 삼창 조합원 441명.
불길한 예감이 든다. 이주 때 빌린 2억원과 추가부담금을 합친 3억원2천만원 이상을 마련할 길이 없기 때문이다. 이에 따라 삼창재건축조합원들은 지난 2일 "전 재산 잃을 위기에 처했다"며 시청 앞에서 규탄 집회를 열었다. 대 혼란이 시작된 것이다.
현대건설 시공사 측과 정산을 앞두고 재산권 손실을 최소화하기 위한 치열한 다툼이 예상 된다. 여기에 삼남 조합원들이 가세할 전망이다. 삼남·삼창조합원들의 문제는 성남 본시가지 2단계 재개발에까지 적잖은 영향을 미칠 전망이다.
 » 왼쪽이 삼남새아파트(현대 힐 스테이트 1차), 우측이 삼창새아파트(현대 힐 스테이트 2차). ⓒ수도권타임즈 2007년 당시 삼남·삼창 조합원 자산감정평가 비례율(권리가액)은 평균 104~107%였다. 자신의 토지와 집을 양보하는 대신 아파트 1채를 가질 수 있는 비율이었다.
그런데 상황은 녹록치 않았다. 부동산 경기침체, 물가 상승, 최초 일반분양가 높게 책정, 금융비용, 상가분양 특혜, 후분양 등으로 추가부담금이 늘어나게 된 것. 당초 책정한 비율이 추락하게 된 것이다. 따져보면 자신의 권리가액이 4억원의 자산 가치는 2억4천만원으로 하락한 것이나 다름없다. 그렇다면 조합원의 입장에선 4억짜리 아파트를 5억6천만원에 산 셈이다.
이는 3층 구옥 한 채를 갖고 세를 주어 기초생활을 하던 저소득 고령자들이 '새 아파트 줄게 헌집 다오'란 말에 현혹된 시행착오가 이제는 돌이킬 수 없는 상황에 빠져들고 말았다.
삼남아파트의 경우 현재 181세대 중 163세대가 입주했다. 여기에는 60세대가 세입자다. 낼 돈이 없어 임대로 돌린 경우다. 나머지 18세대는 잔금을 치루지 못해 입주하지 못했다. 이들은 최악의 경우를 맞을 수 있다. 만약 잔금 및 추가부담금을 내지 못하면 경매 처분될 것이고 결국 자신이 갖고 있던 집 한 채를 날린 셈이 된다.
삼창의 경우도 마찬가지다. 중도금을 못낸 조합원이 41명이나 된다.
삼남·삼창 조합원들은 기존 아파트와 인근 다세대·단독주택에 살았던 사람들로 구성되어 있다. 이 때문에 재건축과 재개발이 병행된 사업이다. 그만큼 열악한 환경에서 살아가던 서민들이 다수였다. 이 때문에 성남시가 개입할 수밖에 없는 당위성이 있다. 시가 방관자세로 불구경만 하고 있을 때가 아니라는 것이다.
삼창아파트(현대 힐 스테이트 2차)
조합원 441세대. 일반분양 310세대(임대아파트 92세대를 일반분양으로 전환 포함). 총 751세대다. 삼창재건축조합협상단(대표 심연규)은 지난 2일 시청 앞 규탄집회에 이어 오는 17일 현대건설 대표이사를 찾아가기로 했다. 현재까지 현대건설 측과는 12차례 협상이 이뤄졌으나 타협점을 마련치 못한 이유다.
2007년도 관리처분 계획 당시 일반분양 예정가는 23평형은 평당(3.3㎡) 1,600만원, 32평형은 평당(3.3㎡) 1,800만원, 46평형은 평당(3.3㎡) 2천만원으로 책정했다. 부동산 호황기 때 높은 분양가 책정이 '족쇄'가 될 줄은 생각도 못했다. 착각이었다.
불행히도 부동산 침체는 계속되었다. 현대건설 측이 제시한 비례율은 59%. 평당 1,370만원으로 잠정 분양가를 산정해 놓고 있다. 이렇게 되면 조합원의 추가 부담금은 크다. 비례율이 큰 사람일수록 몇 억씩 더 내야 한다. 또한 일반 분양도 문제다. 분양이 안 되면 조합원이 그에 따른 금융비용 및 제비용을 부담해야 한다. 2차 3차 추가부담금이 있을지 모를 일이다.
협상단 측은 현대건설 측에 일반분양가 1,550만원 상향, 사업비 조정으로 비례율을 90%대로 높여 조합원 평균 추가부담율을 약 2,800만원 선으로 줄여달라는 협상카드를 제시하고 있다.
그러나 현대건설은 일반분양가 1,370만원을 고수하는 대신에 공사비 물가인상분에서 20억원을 줄여 조합원 평균 1억1,500만원의 추가부담금을 요구하는 것으로 알려졌다.
현대건설 측의 요구안대로 협상 측이 수용한다면 조합원 별로 적게는 4,100만원에서 많게는 4억1천만원까지 부담해야 한다. 이는 자신의 재산을 다 내놓고도 빚더미에 앉게 되는 기현상이 발생하게 된다.
삼창 현대 힐 스테이트 재건축조합 협상단 대표 심연규 단장은 비례율이 100.4%에서 59%로 변경된 이유에 대해 몇 가지를 설명한다.
첫째는 2007년 당시 높은 분양가를 결정할 수밖에 없었던 것은 높은 공사비를 보전하기 위해서 현대가 정비업체와 결정했던 사항이다.
둘째는 너무 높게 책정된 평당 공사비 371만원이다. 여기에는 345만원의 공사비와 26만원의 금융비용이 포함되어 있다. 26만원을 제할 수 있는 사항이다.
당시 표준건축비로 계산하면 평당 278만원으로 계약할 수 있었다. 그렇게 했다면 약 270억원을 절감할 수 있었을 것이다. 비례율 약 21%가 상승하는 효과가 나타났을 것이다.
셋째는 금융비용 105억6천만원이 이미 책정되어 있는 데에도 사업비 항목에 이주비 금융비용 220억원을 추가로 계산하고 있어 비례율은 떨어질 수밖에 없다.
넷째는 특혜성 상가분양이다. 조합원들은 관리처분계획에 따라 감정평가를 기초로 권리가액을 산정해 분양한 반면, 상가는 그렇지 않았다. 상가조합원 3명중 한 조합원의 예를 들어보면 종전에 대지면적 85평에 건물면적 282평이던 것이 분양받은 상가는 대지지분 196.7평에 상가 373평을 받았다.
 » 특혜 시비가 일고 있는 삼창 상가 분양. ⓒ수도권타임즈 이는 종전권리가액 19억원에서 56억원으로 37억원이나 늘어나도록 분양했다.
결과적으로 보면 면적기준도 아니고 감정가격도 아니다. 추가부담금도 없도록 했다. 특혜라고 볼 수밖에 없다. 이는 조합원들의 비례율 저하를 고스란히 상가 쪽에 몰아준 것이나 다름없다.
마지막으로 사업성분석과 비례율 산정을 위한 자료를 검토하는 일이다.
협상단에서 이 같은 일을 꼼꼼히 분석하고 챙겨 관철시킨다면 비례율을 90%까지 끌어 올릴 수 있다는 심 단장의 말이다.
삼남아파트(현대 힐 스테이트 1차)
조합원 181세대. 일반분양 175세대로 총356세대다. 당초 비례율(권리가액)은 107%에서 71%로 떨어졌다.
이에 따라 삼남아파트 입주민들은 새 아파트가 부담스럽다. 추가부담금 '폭탄'이 우려되기 때문이다. 추가부담금으로 평균 1억1,500만원을 예상하고 있다. 새 아파트 1채(46평형)를 얻기 위해 40평 땅 주고 돈을 더 내는 황당한 일이 어디 있는가?
삼남은 일반분양가가 평당 1,450만원으로 책정되어 있다. 일반분양이 될리 만무하다. 성남 본시가지 1단계 재개발(단대·중3구역) 평당 일반분양가가 평당 1,300만원대에 비교하면 턱 없이 비싼 가격이다. 더욱이 1단계 일반분양은 10%를 밋돌고 있다.
이 때문에 삼남 조합원은 일반분양이 다 될 때까지 골치를 앓을 것은 자명하다. 사실상 입주민들은 편치가 않다. 팔아치우고 싶은 생각 뿐이다고 말한다.
삼남 협상단 대표 전철호 씨 말이다.
"그나마 가지고 있던 집 한 채도 없어질 위기에 있다. 이는 부당한 계약, 물가 인상분, 수의계약과 다름없는 높은 시공비, 금융비용, 후분양 등의 탓이다."
"시공사와 고통분담이 있어야 한다. 서로 책임지는 면이 있어야 한다. 예를 들면 이전비용은 무이자로 한다는 조항이 사업제안서에는 있지만 계약서에는 없다."
"새 아파트를 분양가 이하로 내놓아도 팔리지 않는다. 계약이 1월에 종료돼 매달 금융비용이 3억원씩 나간다. 1개월이 지나면 아파트 1채가 사라진다."
"삼창과 연대해서 갈 것이다. 시간을 끌 수 없다. 현대와 사생결단을 낼 것이다."
삼남아파트의 분위기는 을씨년 스럽다. 지나는 입주민의 표정이 어둡다. 더욱이 65세 이상 노인세대들이 반을 차지하고 있다. /곽효선 기자
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