올해는 “6.4 전국동시지방선거”가 치러진다. 이재명 시장은 연초부터 기자회견을 통한 시정 역점 사업을 줄줄이 설명하고 있다. 그동안 시정을 이끌어온 책임자로서 치적을 홍보할 만하고, 성남시의 미래 비전을 위한 가치를 발표할 만하다. 그러나 시정역점 사업이 목표를 이탈했거나 미래의 비전을 제시하지 못한 것이라면 그 결과는 시민의 몫이 된다. 이러한 그릇되고 100만 시민에게 피해로 돌아갈 사안에 대해 집중조명해 보는 기회를 본지가 갖기로 했다.
이는 누구를 위한 수혜가 아닌 시민의 알권리 차원에서 시민에게 피해가 돌아가지 않도록 사전에 집중 점검해 보는 의미가 있다고 보겠다.
본지는 “제1공단 부지 공원화”에 대해 3회에 걸쳐 첫 번째 “‘제1공단 제로섬 게임’에 휘말린 것 아닌가”란 제목으로 보도를 한다. 두 번째는 “대장동-제1공단 결합도시개발 방식” 가능한가“이고 세 번째로 ”제1공단, 대장동 상생의 길은 무엇인가“ 등으로 집중 조명할 예정이다.
민주당 이재명 성남시장과 김태년 국회의원이 제1공단(수정구 신흥동 세이브존 옆 공터)을 결합도시개발 방식으로 “전면 공원화 하겠다”고 공약했었다. 1공단 사유지를 전면공원화 하는 데에 드는 4,000여억원(추정)의 예산을 조달키 위해 내놓은 복안이다. 대장동을 택지개발해 얻은 수익금으로 제1공단 토지를 매입하고 공원을 건설한다는 거창한 프로젝트다.
대장동 도시개발사업은 성남시 분당구 대장동 210번지 일원 91만㎡(약 27만3천평)에 5,841세대를 입주시키는 고밀도 과밀화 개발이다. 수익을 최대화 하는 차원에서 자족 기능을 빼고 세대수를 늘려 잡은 것으로 예측된다. 당초 LH공사나, 성남시 사업계획은 3,100가구로 인구 8,370명을 수용하는 복합주거단지였다.
이재명 시장은 지난 1월 23일 “성남 대장동과 제1공단을 묶어 결합도시개발 사업을 펼치겠다”고 공표하고 “지난달 24일부터 대장동·제1공단 결합 도시개발 구역지정을 위한 주민공람과 의회 의견 청취를 시작한다”고 발표했다.
대장동·제1공단 결합개발 '동의' 얻어 낼 수 있을까?
결합개발 방식은 도시개발법 제3조의2(도시개발구역의 분할 및 결합)에 근거한다. 도시개발사업의 효율적인 추진과 도시의 경관 보호 등을 위해 필요하다고 인정하는 경우에 도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할하거나 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 결합하여 하나의 도시개발구역으로 지정할 수 있다. 말 그대로 어느 한쪽에서 이익을 남겨 어느 한쪽에 재투자하는 방식이다.
도시개발법 시행령 제5조의 2(도시개발구역의 분할 및 결합) 요건과 절차는 이렇다. 2항 1호부터 5호까지는 ‘대장동·제1공단 결합개발’ 내용과는 거리가 멀다. 대장동·제1공단 결합개발은 6호에 해당된다. “그 밖에 지정권자가 도시개발사업의 효율적인 시행을 위하여 결합개발이 필요하다고 인정한 지역.”
문제는 3항과 4항이다. 3항 법 제11조 제5항에 따라 도시개발구역지정을 제안하는 자가 결합개발 방식을 적용하려는 경우에는 도시개발구역에 포함될 서로 떨어진 지역별로 법 제11조 제6항에 따른 토지 소유자(지상권자를 포함한다)의 동의(법에서 정한 기준 이상)를 받아야 한다.
4항 시행자가 법 제22조 제1항에 따라 토지를 수용하거나 사용하여 서로 떨어진 지역에 대하여 결합개발 방식으로 도시개발사업을 시행하려는 경우에는 수용 또는 사용 대상인 지역 각각에 대하여 법 제22조제1항 단서에 따른 토지 소유자의 동의(법에서 정한 기준 이상)를 받아야 한다.
대장동·제1공단 결합개발에서 법에서 정한 기준 이상의 동의를 받을 가능성은 미지수다. 여러 난관이 도사리고 있기 때문이다.
성남시가 성남도시개발공사에 위임해 시행을 하겠지만 토지주, 건축주, 세입자 등 주민들이 도시개발공사의 말만 믿고 따르지는 않을 것이란 예측이다. 특히 제1공단 SPP((주)신흥프로퍼티파트너스)가 행정소송 및 1,000억원 손해배상을 청구 소송을 벌이고 있는 마당에 결합개발 동의는 거의 불가능하다고 봐야 할 것 같다.
공동개발, PF사업-재원확보 수월할까?
대장동 A주민의 경우 전용면적 약15평의 다세대 주택을 6억원 가까이 주고 매입해 거주하고 있다. A를 비롯한 주민의 건축물, 토지 보상액은 대략 7,000억원이 소요될 것으로 예상한다. 택지를 조성하지 않고 원지로 공급하더라도 약 5천여억원이 소요된다는 전문가의 견해다.
현재 도시개발공사와 B라는 회사가 공동으로 택지개발을 시행할 예정이다. B회사는 보상에 따른 보상금액(PF사업)을 모두 확보해야 한다. 도시공사는 보상금액을 확보할 만한 대안이나 재원이 없다. 택지개발이 잘 되어 택지가 모두 분양되었다면 B는 큰 이익을 남길 것이고, 도시개발공사는 계약에 따라 몇 %의 이익을 나눠가지게 될 것이다. 그렇지만 B가 어려워지면 문제는 커질 것이다. 결합개발은 커녕 단일개발도 이룰 수 없는 일이 되고 말 것이다.
성남도시개발공사 측 핵심 관계자는 “대장동 택지개발은 수용방식으로 가겠다”고 말했다. 주민측 대표와 감정평가사가 공동으로 공시지가, 현시가, 지장물, 농경지 등 종합적인 조사를 거쳐 보상가가 책정된 후 개별 보상기준이 정해질 것이다. 택지개발지구에서 빈번히 발생하는 일이지만 보상가를 놓고 치열한 다툼으로 번질 가능성을 배제할 수 없다. 시간이 많이 소요된다는 점이다. 이러한 상황에서 주민들의 동의를 끌어내기란 쉽지 않을 수 있다.
택지 분양, 일반 분양 수월할까?
공사측 관계자는 대장동 지구는 자족기능이 빠진 “고밀도, 초고층화 된다”고 말한다. 이재명 시장이 발표한 ‘중소형 저렴한 분양가에 공급하겠다’, ‘공공, 문화, 복지서비스 시설을 갖춘 환경 친화적 주거단지를 조성하겠다’, ‘지역주민의 의견을 최대한 수렴하고, 조성된 공감대를 바탕으로 맞춤형 도시개발 사업을 추진하겠다’와는 다소 차이가 있다. 성남시는 2011년 3월 17일 도시계획위원회를 열어 '도시개발구역 지정을 심의 가결'하고, 대장동 210번지 일원을 자족기능을 갖춘 명품도시로 공공개발하겠다고 발표했었다.
여하튼 새로짓는 근로자, 저소득층을 위한 고밀도, 초고층, 중소형아파트가 실수요자들에게 얼마나 호감과 인기를 끌지는 두고 볼 일이다. 이는 대형 건설 시공사들이 얼마나 덤벼들지 의구심이 가는 부분이다.
이 시장은 “대장동 주거단지 택지 조성가는 3.3㎡당 1,100만원대로 분양한다”고 발표했다. 그렇게 되면 “대장동 지역에서 발생하는 개발이익금 약 2,200억원을 사용하여, 제1공단 지역에 성남시민의 연대감을 고취시킬 수 있는 상징적인 공간(근린공원), 그리고 상시접근이 가능한 휴양, 문화공간을 조성해 시민의 생활문화 수준을 한 단계 업그레이드 시키겠다”고 기자회견을 통해 발표했다.
이 시장이 말한대로 2,200억원이란 막대한 이익이 쉽게 남을 수 있을까? 건축관계자 C는 “보상 금액 빼고, 택지조성비 빼고, ‘공공, 문화, 복지서비스 시설 용지 빼고, 도로 등 도시기반시설 용지 뺀 나머지 택지가 얼마입니까? 또한 일정한 이익금의 %를 국가에 내야 합니다. 그 택지 분양 이익금 중 일부만 도시공사가 가져옵니다. 그 일부 중에 얼마는 공사운영비 및 인건비로 사용됩니다. 얼마나 남겠느냐”고 반문한다.
또 C는 “설사 이익금이 남았더라도 대장동에 입주하는 입주민들이 이익금을 제1공단에 고스란히 투입하라고 호락호락 승낙하지는 않을 것이다”고 말한다.
대장동 개발 과정-앞으로도 산적한 문제
대장동 미니 택지개발은 지난 2005년 6월 시가화예정용지로 승인된 후 그 해부터 2010년 7월 14일까지 개발행위 허가제한구역으로 묶였다. LH공사가 개발사업 시행기간을 올 말까지 끝낸다는 계획이었었다. 이를 위해 이미 주민의견 청취 및 공람·공고를 마쳤고 시의회 의견 청취도 끝난 상태였었다.
그런데 갑자기 지난 2010년 6월 28일 LH(토지주택공사)가 사업을 포기하겠다고 선언했다. LH가 재정난, 부동산 경기불황 등으로 도시개발구역 지정제안(개발계획 포함)을 성남시에 반납 한 것. 이때부터 성남시는 자체 개발하겠다는 의지를 보였다.
이후 토지소유자들은 민간주도 개발을, 다세대주택 소유자들은 공공개발을, 일부 주민들은 개발행위 허가제한구역 해지를 요구하는 등 민원이 들끓었다. 이에 성남시는 "다른 제안을 중복해 수용할 수 없다"며 자체 개발하겠다는 강한 의지를 불태웠다.
성남시는 2014년 상반기 개발계획 수립 승인과정을 거쳐, 2014년 1월 2일 출범한 성남 도시개발공사를 사업시행자로 지정, 2016년 하반기에 사업을 시행하여 2020년까지 도시개발 사업을 완료하겠다는 계획이다.
긴 세월이다. 도시기본계획이 끝나는 2020년이다. 15년, 아니 그 이상이 걸릴 수 있는 소지를 앞서 지적했다. 그럼 그 이후에나 제1공단 공원화는 되는 것인가? 모른다. 그때 가봐야 한다. 성남시가 사유지 토지를 얽어매 20여년 넘게 묶어 놓을 수 있는 방안은 있는가? 없을 것이다. 그러다 말 것이란 예측이다. /곽효선 기자
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