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수도권타임즈는 기획으로 성남시에 이슈화된 주요사안을 3회에 걸쳐 보도한다. "정자동 공유재산 왜 팔면 안 되는지", "빚 얻어 분양사업해야 하나", "삭감예산 다툼 언제까지"를 차례로 다룬다. "빚 얻어 분양사업해야 하나"는 두 번째 기획이다. <편집자 주>
대장동 도시개발사업은 성남시 분당구 대장동 210번지 일원 91만㎡(27만5천평)를 개발하는 대단위사업. 3,100가구(인구 8,370명) 수용 규모의 복합주거단지를 건설한다는 계획이다.
대장동 개발사업의 시행기간은 오는 2014년 12월까지. 대장동은 지난 2005년 6월 시가화예정용지로 승인된 후 그 해부터 2010년 7월 14일까지 개발행위 허가제한구역으로 묶였다. 사업방식은 모든 토지 및 건물을 수용 또는 사용하는 방식이다. 이미 주민의견 청취 및 공람·공고를 마쳤고 시의회 의견 청취도 끝난 상태다.
성남시가 대장동 개발사업에 참여하게 된 것은 2010년 6월 28일 LH(토지주택공사)가 사업을 포기했기 때문. LH는 재정난, 부동산 경기불황으로 도시개발구역 지정제안(개발계획 포함)을 성남시에 반납했다. 이때부터 성남시는 자체 개발하겠다는 의지를 보였다.
이후 토지소유자들은 민간주도의 개발을, 다세대주택 소유자들은 공공개발을, 일부 주민들은 개발행위 허가제한구역 해지를 요구하는 등 민원이 들끓었다. 이에 성남시는 "다른 제안을 중복해 수용할 수 없다"고 회시했다.
성남시는 작년 3월 17일 도시계획위원회를 열어 '도시개발구역 지정을 심의 가결'하고, 대장동 210번지 일원 91만㎡를 자족기능을 갖춘 명품도시로 공공개발하겠다고 발표했다.
성남시는 발표 당시 자체 개발을 통해 얻게 될 개발이익금으로 도시기반시설을 확보하고 낙후지역 발전을 위해 쓰겠다고 선언했다.
대장동 개발을 위한 수용에 들어가는 보상가는 약 7,000억원. 택지를 조성하지 않고 원지로 공급하더라도 약 5천여억원이 소요된다.
문제는 대장동 개발에 투입할 재원이 없다는 것. 때문에 성남시는 지방채 5,070억원(연이율 3.5%)을 발행할 계획이다. 지방채 발행을 위해서는 행정안전부와 경기도의 '지방재정 투·융자사업 심사 및 지방채 발행 승인'을 받아야 한다.
그러나 행안부는 이미 위례신도시 임대·분양사업 토지 매입비로 3,400억원을 승인해주었기 때문에 대장동 지방채 발행 승인은 미지수다.
이처럼 재원마련 대책이 불확실한 데도 성남시는 분양수입으로 2016~2017년에 지방채를 조기상환한다고 성급히 발표했다.
같은 맥락에서 이재명 시장은 얼마 전 신년인사회에서 "대장동 개발은 대규모 주택사업으로 평당 1백만원씩만 남아도 엄청난 재원이 확보될 것"이라고 말했다.
성남시 관계자는 "행안부의 지방채 승인이 나야만 개발을 시도할 수 있다"며 "2014년까지 시행기간이 남아 있기 때문에 아직은 택지를 조성해 분양할지, 아파트를 건설해 일반분양할지 정해지지 않았다"고 말했다.
위례 분양아파트사업, 지자체가 할 수 있나?
위례택지개발지구 내 아파트사업은 2가지 형태. 하나는 일반분양아파트 1,137가구를 건설하는 것이고, 하나는 임대아파트 2,140가구를 건설하는 것이다.
성남시가 두 사업을 진행하기 위해서는 먼저 일반분양아파트 부지 6만4,713㎡(1만9,610여평)를 오는 3월까지 LH와 계약을 체결해야 한다.
의회가 의결을 주저하는 것은 무엇보다도 뒷감당이 우려되기 때문. 분양사업을 위해 지방채 3,400억 원을 의결해주었다가 문제가 생기면 모든 책임은 의결기관인 의회로 돌아올 것이 분명하다.
위례지구 아파트분양사업은 민간이 할 사업이지 지자체가 나서서 할 사업이 아니라는 점도 의회가 의결을 주저하는 원인이다.
성남시는 시의회가 지방채 3,400억원의 발행을 의결하면 곧바로 '도시개발공사(가칭)'를 만들어 위례지구 분양아파트 건설사업을 맡기겠다는 계획이다.
헌법(제117조)에는 지방자치단체는 "주민의 복리에 관한 사무를 처리하고 재산을 관리하며, 법령의 범위 안에서 자치에 관한 규정을 제정할 수 있다"고 명시하고 있다.
지방자치법(제8조)에는 지방자치단체가 "주민의 편의와 복리증진을 위하여 노력하여야 한다. 조직과 운영을 합리적으로 하고 그 규모를 적정하게 유지하여야 한다. 법령이나 상급지방자치단체의 조례를 위반하여 그 사무를 처리할 수 없다"고 명시하고 있다.
지방공기업법 시행령(대통령령 2조 2항)에는 지방공기업의 사업 범위를 분명히 하고 있다. 토지개발사업에 있어 "민간인의 경영 참여가 어려운 사업으로서 주민복리의 증진에 이바지할 수 있고, 지역경제의 활성화나 지역개발의 촉진에 이바지할 수 있다고 인정되는 사업이어야 한다"고 명시되어 있다.
동시행령(제3조)에는 "항상 기업의 경제성과 공공복리를 증대하도록 운영하여야 한다. 지방자치단체는 지방공기업을 설치·설립 또는 경영할 때에 민간경제를 위축시키거나, 공정하고 자유로운 경제 질서를 해치거나, 환경을 훼손시키지 아니하도록 노력하여야 한다"고 명시하고 있다.
이처럼 헌법을 비롯한 관련 법령들에 따르면 성남시가 추진하려는 분양아파트사업에는 의문이 따른다.
과연 분양아파트사업이 주민의 편의와 복리증진에 직접적 영향이 있는가, 민간 영역에서 담당할 사업을 성남시가 주도함으로써 오히려 시장 질서를 훼손하고 민간경제를 위축시키는 것이 아닌가 하는 의문이다.
한편 시는 "오는 3월말까지 계약을 체결하면, 내년 3월경 착공에 들어간다. 이때 분양 이익금은 재개발 순환용 공공임대 아파트 건립을 위한 서민의 주거 안정과 삶의 질 향상을 위해 쓴다"고 발표했다.
특히 시는 "이를 위해 행안부로부터 3,400억원의 지방채 발행 승인을 받은 상태로, 이 지방채는 2013년까지 분양아파트 건립사업을 추진해 2013~2014년까지 분양수입으로 지방채 3,400억원을 조기상환할 계획이다"고 발표했다.
이재명 시장은 수정구청 신년인사회에서 "분양아파트를 평당 1,500만원대에 분양하면 1,000여억원, 분양가 상한이 해지되면 1,200여억원의 수익금을 올릴 수 있다"고 말했다.
위례 임대아파트사업, LH의 책임 떠넘기기(?)
임대아파트 부지(7만9,574㎡)의 매입도 서두를 일이 아니다. 택지 사용이 허용되는 2014년께나 착공할 예정이기 때문이다.
부지 매입도 조성원가의 60%로 받기 때문에 평당 600만원선이면 대략 1,430억원 정도가 소요된다. '성남시 도시 및 주거환경 정비기금'으로 800여억원이 예치되어 있어 큰 무리는 없을 것이다.
문제는 재정난에 허덕이는 LH가 임대아파트를 짓게 될 경우 큰 손해를 볼 것을 고려해 성남시에 떠넘긴 것이 아니냐는 의혹이다.
임대아파트를 짓기 위해서는 토지비용 1,430억원에 건축비용 1,600여억원을 합쳐 적어도 3,000여억원이 소요된다. 여기에 금융비용, 성남시 재개발로 인한 순환이주주택 마련 비용 등이 추가된다.
임대아파트사업을 성남시에 넘겨줌으로써 실은 LH가 부담해야 할 책임을 회피한 것이 아니냐는 의구심이 이는 지점이다.
개발사업, 해야 하나 말아야 되나
성남시의회 장대훈 의장은 "택지개발 이익까지 포함된 토지를 사서 분양아파트사업을 한다는 것은 이재명 시장이 주장하는 개발주권과는 전혀 개념이 다르다"고 말해 사업 자체의 정당성에 근본적인 문제가 있다고 주장한다.
때문에 장대훈 의장은 "위례신도시 분양아파트사업은 공공사업이 아니다"며 "성남시가 민간사업자와 똑같이 수익사업을 할 경우, 지방정부가 장사를 한다는 비판에 직면할 것"이라고 정면 반박하고 있다.
성남시는 대장동 도시개발사업에 5,070억원의 지방채를 발행할 예정이다. 위례택지개발지구 분양아파트사업은 3,400억원의 지방채 발행 승인을 얻어 놓았다. 빚 얻어 분양사업한다는 우려의 목소리가 높다.
성남시의회 박완정 의원은 지난 정례회에서 시정질문을 통해 이렇게 반문했다. "과연 이 사업이 성공할 수 있을지 걱정이 앞선다. 빚내서 잔치하고 시장 치적으로 홍보하고는 정작 빚 갚는 설거지는 다음 시장에게 남겨 놓겠다는 의도가 아니냐."
A 의원은 위례지구 분양아파트사업에 대해 이런 반론을 편다. "공공개발은 민간이 투자하기 힘든 버려진 땅, 사업적 가치가 없는 땅을 개발해서 공익과 주민의 편익을 돕는 것이지 수익사업을 내자는 것이 아니다. 그렇다면 민간한테 허가할 이유가 뭐가 있는가. 지자체가 직접 지어서 팔아먹지. 성남시가 1,000억 원을 못 벌어서 망하겠는가."
그는 또 성남시가 위례지구 임대아파트사업을 맡게 된 배경에 대해서 의혹을 제기한다. "LH가 손해 보면서 건축할 임대아파트 부지를 성남시가 혈세를 들여 매입한다는 것은 멍청한 짓이다. LH는 택지개발에서 얻는 개발이익으로 임대아파트를 지어 성남시에 줘야 하는데 시가 달라 하니까 '얼씨구나!' 하고 준 것이다."
시민 B씨는 "공공이 민간영역을 건드리지 말아야 한다. 세금을 내는 이유가 없어지기 때문"이라고 말했다. /곽효선 기자
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